Quorum
La part minimale de copropriétaires devant être présente ou représentée pour qu'un vote soit valable.
En bref
Le quorum est la part de millièmes qui doit être présente ou représentée pour qu'une assemblée générale de copropriété puisse délibérer valablement. En France, la loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas de quorum de présence général : c'est la majorité applicable à chaque résolution (article 24, 25 ou 26) qui détermine si le vote peut aboutir — la notion de quorum s'applique surtout en Belgique, en Suisse et au Québec, ainsi qu'aux règlements de copropriété qui l'imposent expressément.
Le quorum est le seuil à partir duquel une assemblée générale de copropriété peut délibérer valablement. Il s'exprime en fraction des voix totales de l'immeuble : par exemple la moitié des millièmes présents ou représentés en première convocation, et un seuil abaissé (souvent le quart) en seconde convocation. Exemple de calcul : dans un immeuble de 1 000 millièmes, des copropriétaires totalisant 520 millièmes présents ou représentés atteignent le quorum de 500 ; à 480 millièmes, il n'est pas atteint. Il ne faut pas confondre quorum et majorité : le quorum conditionne la tenue du vote, la majorité conditionne son adoption. On distingue ensuite la majorité simple (plus de voix pour que contre parmi les votes exprimés), la majorité absolue (plus de la moitié des millièmes de l'immeuble) et la double majorité ou majorité renforcée, requise pour les décisions les plus lourdes comme certains travaux d'amélioration. Sans quorum, l'assemblée ne peut pas voter les résolutions concernées : elle doit être reconvoquée, ce qui retarde souvent les travaux de plusieurs semaines. Le meilleur levier pour l'atteindre reste la collecte des pouvoirs et des votes par correspondance avant la séance. CoCollab suit le quorum en direct, pouvoirs inclus, pour que le président sache à tout moment si une résolution peut passer.
Quorum ou majorité : la confusion qui invalide les votes
Deux notions distinctes sont presque toujours mélangées. Le quorum conditionne la tenue du vote : sans lui, l'assemblée ne peut pas délibérer sur la résolution concernée. La majorité conditionne son adoption : elle détermine combien de voix sont nécessaires pour que la résolution passe.
En droit français, la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas de quorum de présence pour tenir l'assemblée générale : celle-ci se tient quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Ce qui bloque une décision, ce n'est donc pas l'absence de quorum mais l'impossibilité d'atteindre la majorité requise — d'où le mécanisme de la seconde convocation ou du second vote immédiat prévu à l'article 25-1.
En Belgique (loi du 18 juin 2018), en Suisse (PPE) et au Québec, un véritable quorum de présence existe : l'assemblée ne délibère que si une fraction des quotités est réunie, à défaut de quoi une nouvelle assemblée doit être convoquée.
Calculer le quorum en millièmes : exemple chiffré
Le calcul se fait toujours en millièmes (ou tantièmes, ou quotités selon le pays), jamais en nombre de têtes. Un copropriétaire détenant 180 millièmes pèse plus que six studios totalisant 120 millièmes.
Prenons un immeuble de 1 000 millièmes dont le règlement de copropriété exige la moitié des voix présentes ou représentées en première convocation :
- Présents en séance : 6 copropriétaires totalisant 340 millièmes.
- Pouvoirs remis avant la séance : 3 mandats totalisant 180 millièmes.
- Total présent ou représenté : 340 + 180 = 520 millièmes.
- Seuil requis : 1 000 ÷ 2 = 500 millièmes. Le quorum est atteint (520 ≥ 500).
- Avec seulement 480 millièmes réunis, le quorum ne serait pas atteint et l'assemblée devrait être reconvoquée.
Les trois majorités françaises à connaître
Une fois l'assemblée valablement tenue, chaque résolution relève d'un article précis de la loi de 1965. Se tromper d'article est le premier motif de contestation devant le tribunal judiciaire.
La passerelle de l'article 25-1
Lorsqu'une résolution soumise à l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut être organisé immédiatement, à la majorité simple de l'article 24. C'est le mécanisme qui débloque la plupart des travaux votés en AG.
Si la résolution n'atteint pas ce tiers, une nouvelle assemblée doit être convoquée dans un délai de trois mois maximum, où la décision pourra être prise à la majorité simple.
Pouvoirs et vote par correspondance : le vrai levier
Atteindre le seuil dépend presque toujours de ce qui est collecté avant la séance, pas de la mobilisation le jour J.
- Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat.
- Le formulaire de vote par correspondance doit être reçu au plus tard trois jours francs avant l'assemblée.
- Un vote par correspondance compte comme un défaut de participation si la résolution est modifiée en séance : la rédaction de l'ordre du jour doit donc être précise.
- Le syndic doit annexer à la convocation le formulaire de vote par correspondance conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020.
Contester une assemblée tenue sans quorum ou à la mauvaise majorité
Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une résolution devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si la majorité appliquée était erronée.
En pratique, la preuve repose sur le procès-verbal : il doit indiquer, pour chaque résolution, la majorité appliquée, le décompte des voix pour, contre et abstentions, ainsi que l'identité des opposants. Un PV incomplet fragilise la décision autant qu'un mauvais décompte.
| Article | Majorité requise | Base de calcul | Décisions concernées |
|---|---|---|---|
| Article 24 | Majorité simple | Voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Travaux d'entretien, approbation des comptes, budget prévisionnel, ravalement sans amélioration |
| Article 25 | Majorité absolue | Voix de tous les copropriétaires du syndicat | Désignation ou révocation du syndic, travaux d'économie d'énergie, installation de bornes de recharge, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes |
| Article 26 | Double majorité (majorité des copropriétaires détenant au moins les deux tiers des voix) | Nombre de copropriétaires ET voix totales | Modification du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties communes, travaux d'amélioration, suppression du poste de gardien |
| Unanimité | Toutes les voix | Voix de tous les copropriétaires | Aliénation de parties communes essentielles, surélévation, modification de la répartition des charges |
Le règlement de copropriété peut renforcer ces seuils mais jamais les abaisser en dessous du minimum légal.
Outil gratuit
Saisissez le total des millièmes de l'immeuble et les millièmes présents ou représentés : l'outil indique si le quorum est atteint et quelles majorités (articles 24, 25, 26) sont franchies.
Calculateur de quorum et de majoritéQuestions fréquentes
Quel est le quorum d'une assemblée générale de copropriété ?
En France, la loi du 10 juillet 1965 n'impose aucun quorum de présence : l'assemblée générale se tient valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Ce sont les majorités des articles 24, 25 et 26 qui déterminent si chaque résolution peut être adoptée. Un quorum n'existe que si le règlement de copropriété le prévoit expressément, ou dans les régimes belge, suisse et québécois.
Comment calcule-t-on le quorum en millièmes ?
On additionne les millièmes des copropriétaires présents et ceux des mandats reçus, puis on compare ce total au seuil requis. Dans un immeuble de 1 000 millièmes avec un seuil de moitié, il faut 500 millièmes : 340 millièmes présents plus 180 millièmes de pouvoirs donnent 520 millièmes, donc le seuil est atteint.
Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint ?
Dans les régimes qui imposent un quorum, l'assemblée ne peut pas délibérer et doit être reconvoquée, généralement avec un seuil abaissé en seconde convocation. En France, la question ne se pose pas en ces termes : si une résolution de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité simple (article 25-1).
Quelle est la différence entre quorum et majorité ?
Le quorum conditionne la tenue du vote : c'est la présence minimale requise pour délibérer. La majorité conditionne l'adoption de la résolution : c'est le nombre de voix favorables nécessaires. Une assemblée peut atteindre le quorum et rejeter toutes ses résolutions faute de majorité.
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir ?
Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Cette limite est levée si le total des voix de ses mandants, additionné aux siennes, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat.
Le vote par correspondance compte-t-il dans le quorum ?
Oui. Les formulaires de vote par correspondance reçus au plus tard trois jours francs avant l'assemblée comptent comme des voix exprimées et entrent dans le décompte des présents ou représentés pour les résolutions concernées.
Dans quel délai contester une résolution votée à la mauvaise majorité ?
Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Au-delà, la résolution devient définitive même si la majorité appliquée était erronée.
Mis à jour le