Respostas diretas às perguntas que administradores, condomínios e condóminos realmente fazem — do quórum ao fundo de reserva. Baseadas no direito do condomínio em Portugal e no Brasil.
Votação e quórum
O que é o quórum de uma assembleia de condomínio?
Quórum é a quota-parte mínima do edifício que tem de estar presente ou representada para uma deliberação ser válida. Expressa-se em permilagem, não por cabeça. Em Portugal, o quórum de segunda convocatória é normalmente 1/4 do capital investido; verifique sempre o título constitutivo.
Como se conta um voto ponderado?
Cada voto é multiplicado pela permilagem da fração e depois somado. Uma fração de 24/1000 a votar sim contribui 24 para a coluna do sim. Assim, quem paga uma maior fatia dos encargos tem também um peso proporcional nas deliberações que os geram.
Podemos votar por procuração?
Sim. Em Portugal, qualquer condómino pode ser representado por procuração escrita. É boa prática entregá-la ao administrador antes da assembleia e limitar o número de procurações por mandatário para evitar contestações posteriores.
Uma assembleia totalmente online é válida?
Sim, se o título constitutivo ou o regulamento permitirem meios eletrónicos, ou se a assembleia o deliberar. Grave a sessão, mantenha um registo de voto por deliberação e publique a ata assinada dentro do prazo legal (15 dias após a assembleia).
Que maioria é preciso para obras extraordinárias?
Obras de conservação corrente: maioria simples dos presentes. Inovações e obras extraordinárias: normalmente 2/3 do capital investido. Alterações ao título constitutivo: unanimidade. Confirme sempre o articulado exato do título do seu edifício.
Finanças e quotas
Quanto deve ter o fundo comum de reserva?
A lei portuguesa exige um fundo comum de reserva alimentado por pelo menos 10% da quota mensal ordinária. Como boa prática, procure ter valor suficiente para cobrir a próxima obra planeada (cobertura, fachada, elevadores). Fundos sub-dimensionados são a principal causa de derramas surpresa.
As quotas de condomínio são dedutíveis?
Para habitação própria, não. Para imóvel arrendado, as quotas de condomínio são despesas dedutíveis aos rendimentos prediais na Categoria F. A parte imputável a obras extraordinárias pode ter tratamento próprio — consulte um contabilista.
O que fazer quando um condómino não paga?
O administrador emite carta de interpelação. Passados 30 dias, pode recorrer à ação executiva com base na ata que aprovou as quotas (título executivo). Juros de mora correm à taxa legal. Não deixe a dívida ultrapassar um trimestre — a cobrança fica muito mais difícil.
Como se dividem as despesas comuns?
Por permilagem, salvo critérios específicos previstos no título constitutivo (elevador, aquecimento, água quente). Cada rubrica pode ter a sua chave. Uma repartição incorreta pode fazer anular a deliberação do orçamento — verifique o título antes de cada assembleia.
Assembleias e atas
Com quantos dias de antecedência se convoca uma assembleia?
Assembleia ordinária: 10 dias em Portugal, salvo prazo maior no título constitutivo. Assembleia extraordinária: também 10 dias, exceto em urgência. A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos completa — pontos não inscritos não podem ser deliberados.
Podem-se acrescentar pontos à ordem de trabalhos depois?
Não. Só se pode deliberar sobre pontos incluídos na convocatória. Qualquer condómino pode pedir a inclusão de um ponto na próxima assembleia, por escrito, antes do envio da convocatória. Diversos pode ser discutido mas não produz deliberações vinculativas.
Em quanto tempo deve ser publicada a ata?
Em Portugal, a ata deve ser lavrada e enviada aos condóminos até 15 dias após a assembleia. O prazo para impugnação começa a correr com a notificação. Publicar depressa arruma o assunto — ferramentas digitais podem gerar a ata automaticamente a partir do registo de votos.
Pode-se gravar a assembleia?
Sim, com o consentimento dos condóminos indicado na convocatória. A gravação não substitui a ata assinada, que continua a ser a prova legal, mas protege o presidente da mesa em caso de contestação sobre o que foi dito ou como um voto foi anunciado.
Legal e governança
Podemos destituir o administrador do condomínio antes do fim do mandato?
Sim. A assembleia pode destituir o administrador em qualquer altura, por deliberação da maioria dos condóminos que representem mais de metade do valor total do prédio. Em caso de gestão danosa (contas em falta, sem seguro, conflito de interesses) a destituição é mais rápida.
Quem é responsável se alguém se magoar numa parte comum?
O condomínio, enquanto pessoa coletiva sui generis, responde pelos danos causados nas partes comuns. É obrigatório ter seguro de responsabilidade civil do condomínio. Se o acidente decorrer de falta de manutenção que o administrador conhecia, este pode ser pessoalmente responsabilizado.
O título constitutivo pode contrariar a lei?
Só dentro do que a lei permite. O título pode ser mais restritivo (quórum superior, limitações a alojamento local) mas nunca mais permissivo do que normas imperativas. Uma cláusula contrária à lei é nula, mesmo que todos os condóminos a tenham assinado.
Como se altera o título constitutivo?
Por unanimidade dos condóminos, com escritura pública ou documento particular autenticado, e registo predial. Alterações a matérias reguladas apenas pelo regulamento podem ser aprovadas por maioria simples. Faça rever por advogado antes do registo.
Manutenção e obras
Como distinguir manutenção corrente de obras extraordinárias?
Manutenção corrente mantém o edifício no estado atual (pintura, lâmpadas, revisão de elevadores). Obras extraordinárias transformam-no (nova cobertura, isolamento, substituição de elevadores). A primeira aprova-se por maioria simples; as segundas exigem normalmente 2/3 do capital investido e verba própria.
É preciso pedir três orçamentos para cada trabalho?
Acima do limiar definido em assembleia (frequentemente 1.000–5.000 €), sim — e devem ser comparáveis. O administrador apresenta-os na assembleia com recomendação. Uma decisão baseada num só orçamento acima do limiar é contestável e o administrador pode ser responsabilizado.
Quem escolhe o empreiteiro?
A assembleia escolhe o empreiteiro entre os orçamentos apresentados, salvo delegação ao administrador ou ao conselho fiscal dentro de um plafond. A ata deve indicar o nome da empresa e o valor exato — uma deliberação vaga («proceder às obras da cobertura») é juridicamente frágil.
Pode um condómino bloquear uma obra aprovada?
Não, se a deliberação foi aprovada pela maioria exigida. Um condómino vencido pode impugnar a deliberação em tribunal no prazo legal, mas a obra pode avançar salvo decisão judicial em contrário. A obstrução abusiva pode gerar responsabilidade civil do próprio condómino.
Faça a sua próxima assembleia na CoCollab
Voto por permilagem, quórum em direto, ata digital e trilha de auditoria assinada. Grátis no acesso antecipado.