Des réponses directes aux questions que se posent syndics, conseils syndicaux et copropriétaires — du quorum aux fonds de travaux. Basées sur le droit de la copropriété en France, Belgique et Suisse romande.
Vote et quorum
Qu'est-ce que le quorum en assemblée générale ?
Le quorum est la part minimale de l'immeuble qui doit être présente ou représentée pour qu'un vote soit valable. Il s'exprime en millièmes, pas en têtes. En France, la loi ne fixe pas de quorum général mais impose des majorités qualifiées (art. 24, 25, 26) qui produisent le même effet.
Comment se compte un vote au millième ?
Chaque voix est multipliée par les millièmes du lot puis additionnée. Un lot de 24/1000 votant oui apporte 24 dans la colonne oui. C'est cohérent avec la répartition des charges : celui qui paie le plus a une voix proportionnelle sur les décisions qui créent la dépense.
Peut-on voter par pouvoir ?
Oui. En France, un copropriétaire peut donner mandat à toute personne, mais un même mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Les pouvoirs doivent être écrits et remis avant l'ouverture de la séance.
Une AG entièrement en ligne est-elle valable ?
Oui depuis les ordonnances de 2020. Le règlement de copropriété doit le permettre ou l'AG doit voter ce mode à la majorité de l'article 25. Enregistrez la séance, tenez un registre signé par résolution et publiez le PV dans le délai statutaire de deux mois.
Quelle majorité pour un vote de travaux importants ?
Entretien courant : majorité de l'article 24 (voix exprimées des présents/représentés). Gros travaux ou changement de règlement : majorité de l'article 25 (voix de tous les copropriétaires). Modifications lourdes ou aliénation de parties communes : article 26. Vérifiez toujours le règlement de copropriété.
Finances et charges
Combien doit-il y avoir dans le fonds de travaux ?
Depuis la loi ELAN, le fonds de travaux obligatoire est d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel pour les immeubles de plus de 5 ans. Visez plutôt 10 % et de quoi couvrir les prochains travaux planifiés (toiture, façade, ascenseur). Un fonds sous-doté est la première cause d'appels de fonds surprises.
Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?
Pour la résidence principale, non. Pour un bien loué, les charges non récupérables sont déductibles des revenus fonciers en régime réel. La part travaux peut être immobilisée. Consultez un comptable pour la ventilation exacte selon votre régime.
Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Le syndic envoie une mise en demeure ; passé 30 jours, il peut engager une procédure accélérée devant le tribunal judiciaire et faire inscrire une hypothèque légale sur le lot. Les intérêts courent au taux légal. Ne laissez pas les impayés dépasser un trimestre.
Comment se répartissent les charges communes ?
Par millièmes, sauf clés de répartition spécifiques prévues au règlement (ascenseur, chauffage, eau chaude). Chaque poste de charges a sa propre clé. Un mauvais calcul peut faire annuler le vote du budget — vérifiez le règlement avant chaque AG.
Assemblées et procès-verbaux
Quel délai de convocation pour une AG ?
En France, 21 jours minimum entre l'envoi de la convocation et la date de l'AG. La convocation doit inclure l'ordre du jour complet — un point non inscrit ne peut être voté. Un défaut de convocation peut entraîner l'annulation de l'AG dans un délai de deux mois.
Peut-on ajouter un point à l'ordre du jour après l'envoi ?
Non. Seuls les points figurant sur la convocation peuvent être votés. Un copropriétaire peut demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour de l'AG suivante, par lettre recommandée avant l'envoi de la convocation. Les questions diverses ne débouchent sur aucune décision opposable.
Sous quel délai le PV doit-il être publié ?
Le PV doit être envoyé aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai d'un mois. La contestation d'une décision est possible pendant deux mois à compter de la notification. Publier rapidement fait courir ce délai et raccourcit les litiges.
Peut-on enregistrer l'AG ?
Oui, avec le consentement des copropriétaires mentionné dans la convocation. L'enregistrement ne remplace pas le PV signé, qui reste la preuve légale, mais protège le président de séance en cas de contestation sur les propos ou la proclamation d'un vote.
Juridique et gouvernance
Peut-on révoquer le syndic en cours de mandat ?
Oui. L'AG peut révoquer le syndic à la majorité de l'article 25. En cas de faute grave (comptes non tenus, absence d'assurance, conflit d'intérêts) la révocation est facilitée. Même sans faute, l'AG peut ne pas renouveler le mandat à son terme — les copropriétaires sont les mandants.
Qui est responsable si un tiers se blesse dans les parties communes ?
Le syndicat des copropriétaires est civilement responsable et doit être couvert par une assurance responsabilité civile immeuble. Si le sinistre résulte d'un défaut d'entretien connu du syndic, sa responsabilité personnelle peut être engagée. Vérifiez chaque année le renouvellement du contrat.
Le règlement de copropriété peut-il déroger à la loi ?
Uniquement dans les limites que la loi laisse. Le règlement peut être plus strict que la loi (quorum plus élevé, restrictions supplémentaires sur les locations touristiques) mais jamais plus souple. Une clause contraire à une disposition d'ordre public est réputée non écrite.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Par vote de l'AG à la majorité de l'article 26 (double majorité : membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix). La modification proposée doit figurer sur la convocation avec le texte exact. Faites relire par un notaire avant publication au fichier immobilier.
Entretien et travaux
Comment distinguer entretien courant et gros travaux ?
L'entretien courant maintient l'immeuble en état (repeindre, changer les ampoules, réviser l'ascenseur). Les gros travaux le transforment ou l'améliorent (réfection de toiture, isolation, remplacement d'ascenseur). Le premier passe à la majorité simple, le second exige une majorité qualifiée et un budget spécifique.
Faut-il trois devis pour chaque intervention ?
Au-delà du seuil fixé par l'AG (souvent 1 000 à 5 000 €), oui — et les devis doivent être comparables. Le syndic les présente à l'AG avec une recommandation. Une décision sur un seul devis au-delà du seuil est contestable et le syndic peut voir sa responsabilité engagée.
Qui choisit l'entreprise ?
L'AG désigne l'entreprise parmi les devis présentés, sauf délégation au syndic ou au conseil syndical dans une enveloppe plafonnée. Le PV doit mentionner l'entreprise retenue et le montant exact — une résolution floue (« procéder aux travaux de toiture ») est juridiquement fragile.
Un copropriétaire peut-il bloquer des travaux votés ?
Non, si le vote est passé à la majorité requise. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision devant le tribunal dans les deux mois, mais les travaux peuvent commencer sauf décision judiciaire contraire. L'obstruction abusive expose son auteur à des dommages-intérêts.
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